Merencanakan pembelian rumah pertama bukan hanya soal menyiapkan dana untuk uang muka (down payment/DP), cicilan kredit pemilikan rumah (KPR), atau biaya notaris. Calon pembeli juga perlu memperhitungkan berbagai biaya tambahan yang muncul saat proses transaksi, salah satunya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Biaya ini kerap luput dari perhatian, padahal nilainya bisa mencapai jutaan hingga puluhan juta rupiah, tergantung nilai properti yang dibeli.

BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk melalui transaksi jual beli rumah. Kewajiban membayar BPHTB umumnya muncul sebelum proses balik nama sertifikat dan menjadi salah satu syarat penyelesaian transaksi properti. Karena itu, memahami besaran dan ketentuan BPHTB sejak awal dapat membantu calon pembeli menyusun anggaran secara lebih matang.

Kabar baiknya, bagi masyarakat yang baru pertama kali membeli rumah di DKI Jakarta, Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta memberikan fasilitas pengurangan BPHTB sebesar 50%. Insentif ini diharapkan dapat mengurangi beban biaya awal kepemilikan rumah sekaligus mendorong masyarakat, khususnya generasi muda dan keluarga baru, untuk memiliki hunian pertama.

Kebijakan tersebut diberikan berdasarkan Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026. Fasilitas ini berlaku bagi warga yang memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) DKI Jakarta dan pertama kali memperoleh hak atas rumah tapak atau satuan rumah susun melalui jual beli dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) paling tinggi Rp500 juta.

Melalui kebijakan tersebut, biaya yang harus disiapkan pembeli pada tahap awal transaksi menjadi lebih ringan. Penghematan tersebut dapat dimanfaatkan untuk berbagai kebutuhan lain, seperti biaya administrasi, pengurusan sertifikat, pembelian perabot, hingga renovasi ringan setelah rumah ditempati.

BPHTB Menjadi Salah Satu Komponen Penting dalam Transaksi Rumah

Dalam proses pembelian rumah, BPHTB menjadi salah satu komponen biaya yang wajib diperhitungkan selain DP, biaya akad kredit, provisi bank, asuransi, biaya appraisal, serta jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Secara umum, BPHTB dikenakan sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP), yaitu nilai perolehan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP sendiri ditetapkan oleh pemerintah daerah sesuai ketentuan yang berlaku.

Sebagai ilustrasi, apabila seseorang membeli rumah pertama dengan harga Rp500 juta dan menggunakan asumsi NPOPTKP sebesar Rp250 juta, maka dasar pengenaan pajaknya menjadi Rp250 juta.

Perhitungannya adalah sebagai berikut:

BPHTB = 5% × (Rp500 juta - Rp250 juta) = Rp12,5 juta.

Namun, apabila pembeli memenuhi seluruh persyaratan memperoleh fasilitas pengurangan BPHTB 50%, maka pajak yang harus dibayarkan menjadi hanya Rp6,25 juta.

Artinya, pembeli dapat menghemat Rp6,25 juta. Nilai tersebut cukup signifikan untuk membantu menutup berbagai kebutuhan awal setelah membeli rumah, seperti biaya pindahan, pemasangan listrik atau internet, pembelian furnitur, hingga dana darurat.

Dukung Program Kepemilikan Rumah

Pemberian insentif BPHTB juga sejalan dengan upaya pemerintah daerah dalam meningkatkan akses masyarakat terhadap kepemilikan hunian. Selama beberapa tahun terakhir, harga rumah di kawasan perkotaan, termasuk Jakarta, terus mengalami kenaikan sehingga biaya awal pembelian rumah menjadi semakin besar.

Selain harus menyediakan uang muka, calon pembeli juga perlu menanggung berbagai biaya transaksi yang tidak sedikit. Kehadiran insentif BPHTB diharapkan dapat mengurangi salah satu komponen biaya tersebut sehingga masyarakat memiliki ruang keuangan yang lebih longgar ketika membeli rumah pertama.

Di sisi lain, kebijakan ini juga berpotensi mendorong aktivitas sektor properti, khususnya pada segmen rumah sederhana dan rumah susun dengan nilai transaksi yang masih berada dalam batas ketentuan. Peningkatan transaksi di sektor properti juga dapat memberikan dampak positif terhadap berbagai industri pendukung, mulai dari konstruksi, bahan bangunan, hingga sektor pembiayaan perumahan.

Syarat Mendapat Pengurangan BPHTB 50%

Meski memberikan manfaat cukup besar, fasilitas ini tidak berlaku untuk seluruh transaksi properti. Ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi agar pembeli dapat memperoleh pengurangan BPHTB.

Syarat pertama adalah pembeli harus memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta. Selain itu, pembeli minimal berusia 18 tahun atau telah menikah.

Fasilitas ini hanya diberikan kepada masyarakat yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan untuk pertama kalinya. Dengan kata lain, pembeli belum pernah memiliki atau memperoleh properti sebelumnya.

Transaksi juga harus dilakukan melalui mekanisme jual beli. Oleh karena itu, pengurangan BPHTB tidak berlaku untuk perolehan hak melalui hibah, waris, atau mekanisme lainnya.

Objek yang dibeli harus berupa rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak melebihi Rp500 juta.

Dengan demikian, syarat yang harus dipenuhi meliputi:

• memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta;
• berusia minimal 18 tahun atau sudah menikah;
• merupakan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk pertama kali;
• transaksi dilakukan melalui jual beli;
• objek berupa rumah tapak atau satuan rumah susun; dan
• NPOP tidak lebih dari Rp500 juta.

Seluruh persyaratan tersebut harus dipenuhi secara bersamaan agar pembeli dapat menikmati fasilitas pengurangan BPHTB sebesar 50%.

Pengurangan Diberikan Secara Otomatis

Salah satu keunggulan dari kebijakan ini adalah mekanisme pemberiannya yang relatif sederhana. Wajib pajak tidak perlu mengajukan permohonan khusus atau mengurus proses administrasi tambahan untuk memperoleh pengurangan BPHTB.

Selama seluruh persyaratan telah dipenuhi dan data pembeli sesuai dengan ketentuan yang berlaku, pengurangan BPHTB diberikan secara otomatis dalam proses pembayaran pajak.

Meski demikian, calon pembeli tetap disarankan memastikan seluruh dokumen administrasi telah lengkap sebelum melakukan transaksi. Apabila terdapat ketidaksesuaian data, proses penyelesaian transaksi dapat memerlukan waktu lebih lama.

Hanya Berlaku Sekali

Hal lain yang perlu diperhatikan adalah fasilitas ini hanya dapat dimanfaatkan satu kali, yakni pada saat seseorang memperoleh rumah pertama.

Apabila seseorang telah tercatat pernah memiliki rumah atau memperoleh hak atas tanah dan bangunan sebelumnya, maka fasilitas pengurangan BPHTB tidak lagi dapat digunakan untuk transaksi berikutnya.

Karena itu, masyarakat yang berencana membeli rumah pertama sebaiknya memastikan status kepemilikan dan kelengkapan dokumen sejak awal agar tidak kehilangan kesempatan memperoleh insentif tersebut.

Perencanaan Keuangan Tetap Menjadi Kunci

Meski terdapat pengurangan BPHTB, calon pembeli rumah tetap perlu menyusun perencanaan keuangan secara menyeluruh. Selain memperhitungkan cicilan KPR dan uang muka, pembeli juga perlu menyediakan dana untuk biaya notaris, provisi bank, asuransi jiwa dan kebakaran, biaya administrasi kredit, biaya balik nama sertifikat, hingga pengeluaran setelah rumah ditempati.

Dengan memahami seluruh komponen biaya sejak awal, calon pembeli dapat menghindari kekurangan dana pada saat proses akad maupun setelah serah terima rumah.

Kebijakan pengurangan BPHTB sebesar 50% dari Pemprov DKI Jakarta menjadi salah satu insentif yang dapat dimanfaatkan masyarakat untuk mengurangi biaya awal pembelian rumah pertama. Dengan memenuhi seluruh persyaratan yang ditetapkan serta mempersiapkan anggaran secara matang, masyarakat dapat memanfaatkan fasilitas tersebut secara optimal sekaligus mewujudkan kepemilikan rumah pertama dengan beban biaya yang lebih ringan.